相談事例から～
賃貸ししているマンションのオーナーが変わった場合における法律関係についてです。
「賃貸人たる地位の移転」というヤツです。
賃貸中のアパートが売却されて、買主さんに所有権が 移ったときは‘‘賃貸契約の貸主の身分’’も買主さんに移ります。
この場合、賃貸契約の存続には借主さんの承諾や、借主さんへの通知文書など不要です。
また、 契約内容は同一性をもって当事者に引き継がれます。
旧貸主の契約上、法律上の権利・義務は新貸主へ引き継がれます。（敷金の返還義務など。ただし未払い賃料で充当されない部分については旧賃貸人に引き継がれます。）
アパートオーナーとして借主さんに請求できること、、、例えば家賃の請求や、賃貸物の使用方法を定めることなどは、不動産の名義変更の登記を済ませなければ、自身がオーナーであることを借主さんに主張できず、することができません。（昭和４９年３月１９日の最高裁判例。この判例は登記を具備していない賃貸人から賃借人への賃料不払いに基づく契約解除を認めなかったものです。なお借主側が任意に新賃貸人を新オーナーと認めることは可能。（判例））
さて先ほど、賃貸人変更の通知文書は不要と申し上げましたが、実際は、取引を円滑に進め、無用な混乱を避けるためにも通知をしておくべきでしょう。
賃料の振込み先なども調整しないといけませんので、ご挨拶の意味合いでも通知しておくといいかと思います。
実際上は賃貸契約書を作り直すこともありえます。
その際に借主さんが気を付ける点としては、従前の契約と異なる点がないかの確認を怠らないようにしましょう。
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