住宅ローンの借換えの登記手続きを実施しました。【事例紹介】
鹿児島市T様は住宅ローンの借換えによる登記手続きを実施しました。
今回のお客様は転勤族でしたので、自宅を購入されたときの住所と現住所が異なっていました（登記簿上の住所と現住所が相違）。
この場合は不動産登記法上、新規の住宅ローンの抵当権設定登記の前提登記として登記簿上の住所を現住所に変更する登記手続きが必要となります。
住所変更登記を申請せずに抵当権設定登記を申請すると、重大事故である却下事由に該当します。絶対に許されません。
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協同組合の代表理事重任登記【事例紹介】
某協同組合様は２年の任期満了に伴う代表理事重任登記を実施しました。
商業登記規則６１条６項が準用されますので、変更前の代表理事が理事会議事録に届出印を押印すれば、その他の出席理事の押印に係る印鑑証明書は不要になります。
商業登記規則
（添付書面）
第六十一条
６ 代表取締役又は代表執行役の就任による変更の登記の申請書には、次の各号に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該各号に定める印鑑につき市町村長の作成した証明書を添付しなければならない。ただし、当該印鑑と変更前の代表取締役又は代表執行役（取締役を兼ねる者に限る。）が登記所に提出している印鑑とが同一であるときは、この限りでない。
一 株主総会又は種類株主総会の決議によつて代表取締役を定めた場合 議長及び出席した取締役が株主総会又は種類株主総会の議事録に押印した印鑑
二 取締役の互選によつて代表取締役を定めた場合 取締役がその互選を証する書面に押印した印鑑
三 取締役会の決議によつて代表取締役又は代表執行役を選定した場合 出席した取締役及び監査役が取締役会の議事録に押印した印鑑
各種法人等登記規則
（趣旨）
第一条 会社、一般社団法人及び一般財団法人、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和二十六年法律第百九十八号）第二条第十二項に規定する投資法人並びに資産の流動化に関する法律（平成十年法律第百五号）第二条第三項に規定する特定目的会社を除くその他の法人（以下「各種法人」という。）並びに外国会社を除くその他の外国法人（以下「各種外国法人」という。）の登記の取扱手続は、この省令の定めるところによる。
（商業登記規則等の準用）
第五条 商業登記規則（昭和三十九年法務省令第二十三号）第一条の二第一項、第一条の三から第六条まで、第九条から第十一条まで、第十三条から第二十二条まで、第二十七条から第三十一条の二まで、第三十二条から第四十五条まで、第四十八条から第五十条まで、第五十三条第二項、第五十八条から第六十条まで、第七十五条、第九十八条から第百四条まで、第百五条の二から第百九条まで、第百十一条、第百十二条及び第百十四条から第百十八条までの規定は各種法人等の登記について、商業登記法（昭和三十八年法律第百二十五号）第四十六条第一項並びに同規則第一条の二第二項、第六十一条第一項、第六項及び第八項、第六十五条から第六十八条まで、第七十条から第七十四条まで、第七十六条から第七十八条まで、第八十条から第八十一条の二まで、第百十条並びに第百十三条の規定は各種法人の登記について、同規則第一条の二第三項、第九十三条、第九十四条第二項、第九十五条、第九十六条第一項（第三号から第六号までを除く。）及び第二項並びに第九十七条の規定は各種外国法人の登記について準用する。この場合において、同規則第一条の二第一項中「登記所及び次の各号に掲げる区分」とあるのは「登記所」と、同条第二項中「法第七十九条に規定する新設合併」とあるのは「新設合併」と、同規則第九十六条第一項第二号中「登記所の管轄区域内に日本における代表者の住所地がある場合（すべての日本における営業所を閉鎖した場合に限る。）」とあるのは「清算の開始の命令がある場合」と読み替えるものとする。
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相続登記の義務化について
相続のご相談に来られる方でよく誤解されているのが、相続登記が義務化されたことによって「今すぐ相続登記しないと罰金がくる」ということがあります。
結論からお伝えしますと、
①即座に登記をしなければならないというわけではありません。
亡くなった日から３年以内でOKです。
②相続人の間で誰が相続するか決まってない場合まで義務ではありません。
相続人申告登記制度というものがあります。
以下の法務省のフローチャートが分かり易いので、今同じような立場にいる方はご覧ください。
（相続登記の申請義務化特設ページ）
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00590.html
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マンションに根抵当権設定登記【事例紹介】
鹿児島市M様はマンション（区分建物）に根抵当権設定登記を実施しました。
根抵当権とは契約において定めた債権の種類であれば、一度完済して債権が消滅したとしても、再度根抵当契約を締結することなく新たに貸借があった同種の債権を担保するために何度でも不動産を担保として活用できる（前の根抵当権を流用できる）担保権の一種です。
「根」ではなく通常の抵当権の場合は、債権が消滅すると抵当権も消滅します。そのため再度貸付を行って不動産担保を設定するには、あらためて抵当契約を締結し、あらためて登記手続きを必要があります。
ですので、根抵当は法人が継続的に銀行からお借入れをする際や商取引、不動産担保ローンなどでよく利用されています。
さて、今回のご依頼は敷地権の登記がされているマンション（区分建物）への根抵当権設定登記です。専門的なお話ですが「共同」の文言は記載なしで登記完了しました。
「敷地権化されているので、不動産登記法第７３条により分離処分できず当然に効力は及ぶため共同の文言は不要」と解釈されています。
不動産登記法
（敷地権付き区分建物に関する登記等）
第七十三条 敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。以下この条において同じ。）に係る権利に関する登記は、第四十六条の規定により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。ただし、次に掲げる登記は、この限りでない。以下略
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農地の貸借手続等の一本化に係る周知
これまで各市町村が作成していた農用地利用集積計画と、農地中間管理機構が作成していた農用地利用配分計画を、令和７年４月から農地中間管理機構が作成する農用地利用集積等促進計画に統合し、従前の相対を中心とした契約から農地中間管理機構を介して地域計画に位置付けられた者に転貸する形に一本化されます。
抵当権抹消登記を実施しました。【事例紹介】
鹿児島市Bさまは住宅ローンを完済したことによる抵当権抹消登記手続きを実施しました。
複雑なものもお任せ下さい。
お客様には委任状にご署名いただくのみです。
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登記簿の附属書類の閲覧がウェブ上でできるようになりました
登記簿の附属書類とは、登記申請時に添付されていた書面のことです。その登記手続きに関する証拠となる書面です。
閲覧可能な人は、その登記を申請した人と閲覧につき「正当な理由がある者」のみに限られます。例えば裁判関係で必要な人です。
これまでは附属書類の閲覧をするには法務局に行く必要がありましたが、令和６年６月２４日から、ウェブ会議サービス（zoom、webex等）を利用した閲覧が可能となりました。
ウェブ会議による閲覧を希望する場合には、登記簿の附属書類の閲覧申請書と併せて、「ウェブ会議による閲覧申出書」を提出する必要があります。
また、ウェブ閲覧の取扱いは、不動産登記以外に夫婦財産契約登記規則（平成１７年法務省令第３５号）第８条、改正省令による改正後の抵当証券法施行細則（昭和６年司法省令第第２２号）第１４条、鉱害賠償登録規則（昭和３０年法務省令第４７号）第１６条、船舶登記規則（平成１７年法務省令第２７号）第４９条、農業用動産抵当登記規則（平成１７年法務省令第２９号）第４０条及び建設機械登記規則（平成１７年法務省令第３０号）第３５条において準用する場合並びに他の法令において適用する場合も同様です。
KC'sのラドルチェに対する返還請求訴訟
特定非営利活動法人消費者支援機構関西（KC's）が脱毛サロン運営会社である㈱ラドルチェに対して提訴した不当利得返還請求事件の地裁判決についてお伝えします。
本件は脱毛に関する無償アフターサービスが一方的に終了したため問題となった事案です。
アフターサービスも契約の構成要素といえるか・いえるのであればサービスの提供の形態・方法や、将来変更の可能性があるのであればその旨を特定商取引法で定める法定書面への記載が必要であり、記載がない場合は不備書面としてクーリングオフが可能ではないのか争われております。
特定商取引に関する法律
第四十一条 この章及び第五十八条の二十二第一項第一号において「特定継続的役務提供」とは、次に掲げるものをいう。
一 役務提供事業者が、特定継続的役務をそれぞれの特定継続的役務ごとに政令で定める期間を超える期間にわたり提供することを約し、相手方がこれに応じて政令で定める金額を超える金銭を支払うことを約する契約（以下この章において「特定継続的役務提供契約」という。）を締結して行う特定継続的役務の提供
二 販売業者が、特定継続的役務の提供（前号の政令で定める期間を超える期間にわたり提供するものに限る。）を受ける権利を同号の政令で定める金額を超える金銭を受け取つて販売する契約（以下この章において「特定権利販売契約」という。）を締結して行う特定継続的役務の提供を受ける権利の販売
２ この章並びに第五十八条の二十二第一項第一号及び第六十七条第一項において「特定継続的役務」とは、国民の日常生活に係る取引において有償で継続的に提供される役務であつて、次の各号のいずれにも該当するものとして、政令で定めるものをいう。
一 役務の提供を受ける者の身体の美化又は知識若しくは技能の向上その他のその者の心身又は身上に関する目的を実現させることをもつて誘引が行われるもの
二 役務の性質上、前号に規定する目的が実現するかどうかが確実でないもの
上記規定により継続的なエステサロンは特定商取引に該当します。
（特定継続的役務提供における書面の交付）
第四十二条 役務提供事業者又は販売業者は、特定継続的役務の提供を受けようとする者又は特定継続的役務の提供を受ける権利を購入しようとする者と特定継続的役務提供契約又は特定権利販売契約（以下この章及び第五十八条の二十二において「特定継続的役務提供等契約」という。）を締結しようとするときは、当該特定継続的役務提供等契約を締結するまでに、主務省令で定めるところにより、当該特定継続的役務提供等契約の概要について記載した書面をその者に交付しなければならない。
２ 役務提供事業者は、特定継続的役務提供契約を締結したときは、遅滞なく、主務省令で定めるところにより、次の事項について当該特定継続的役務提供契約の内容を明らかにする書面を当該特定継続的役務の提供を受ける者に交付しなければならない。
一 役務の内容であつて主務省令で定める事項及び当該役務の提供に際し当該役務の提供を受ける者が購入する必要のある商品がある場合にはその商品名
二 役務の対価その他の役務の提供を受ける者が支払わなければならない金銭の額
三 前号に掲げる金銭の支払の時期及び方法
四 役務の提供期間
五 第四十八条第一項の規定による特定継続的役務提供契約の解除に関する事項（同条第二項から第七項までの規定に関する事項を含む。）
六 第四十九条第一項の規定による特定継続的役務提供契約の解除に関する事項（同条第二項、第五項及び第六項の規定に関する事項を含む。）
七 前各号に掲げるもののほか、主務省令で定める事項
３ 販売業者は、特定権利販売契約を締結したときは、遅滞なく、主務省令で定めるところにより、次の事項について当該特定権利販売契約の内容を明らかにする書面を当該特定継続的役務の提供を受ける権利の購入者に交付しなければならない。
一 権利の内容であつて主務省令で定める事項及び当該権利の行使による役務の提供に際し当該特定継続的役務の提供を受ける権利の購入者が購入する必要のある商品がある場合にはその商品名
二 権利の販売価格その他の当該特定継続的役務の提供を受ける権利の購入者が支払わなければならない金銭の額
三 前号に掲げる金銭の支払の時期及び方法
四 権利の行使により受けることができる役務の提供期間
五 第四十八条第一項の規定による特定権利販売契約の解除に関する事項（同条第二項から第七項までの規定に関する事項を含む。）
六 第四十九条第三項の規定による特定権利販売契約の解除に関する事項（同条第四項から第六項までの規定に関する事項を含む。）
七 前各号に掲げるもののほか、主務省令で定める事項
４ 役務提供事業者又は販売業者は、前三項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、当該特定継続的役務の提供を受けようとする者若しくは当該特定継続的役務の提供を受ける権利を購入しようとする者、当該特定継続的役務の提供を受ける者又は当該特定継続的役務の提供を受ける権利の購入者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる。この場合において、当該役務提供事業者又は当該販売業者は、当該書面を交付したものとみなす。
５ 前項前段の規定による第二項又は第三項の書面に記載すべき事項の電磁的方法（主務省令で定める方法を除く。）による提供は、当該特定継続的役務の提供を受ける者又は当該特定継続的役務の提供を受ける権利の購入者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルへの記録がされた時に当該特定継続的役務の提供を受ける者又は当該特定継続的役務の提供を受ける権利の購入者に到達したものとみなす。
上記法定書面が顧客に交付されなかった場合には、８日以内というクーリングオフ期間は進行しません（平成16年特定商取引に関する法律等の施行について経産省通達）。
また書面に不備があった場合においては顧客が書面を受け取っていないものとみなされ、クーリングオフの１日目は開始されません。
記載内容に不備があるかは判例の積み重ねで検討されます。
法定書面についてはなるべく明確なものを求めたいものです。
また法改正によって、法定書面は電子メールで交付できることとなりました（上記４項）。事業者が顧客に対して、書面はメールで送る旨を気軽に承諾させてクーリングオフ期間を通過させるということが考えられますので、不安であれば書面の交付を求めるのがよいかと思います。
クーリングオフの意思表示も電子メールでできます。
本件裁判ではアフターサービスに関することも大事なことであり法定書面に記載が必要で、記載なき場合はクーリングオフ可能と判事されました。
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特別縁故者に対する相続財産分与の申し立て【事例紹介】
枕崎市T様は特別縁故者に対する相続財産分与の申立てを実施しました。
本件被相続人には法定相続人が存在せず、この申立てがなければすべての遺産は国庫帰属してしまうところでした。
T様は、親戚という立場で身寄りのない本件被相続人と長年関わりがあったとのことでした。よって特別縁故者制度をご説明し、特別縁故者制度が適用できるか検討しました。
検討した結果、いけそうでしたので複数回の打ち合わせでお二人のヒストリーを詳しく聴取し、適用するための証拠資料を収集・ご持参いただきました。
緻密に分与申立書を作成して申立てた結果、無事に裁判所から特別縁故者と認められました。
その後の預金の解約等もスムーズに行い完了しました。
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