土地等譲渡所得（所得税）及び贈与税申告におけるe-Taxの利用拡大
国税庁から周知依頼がありましたのでお知らせします。
国税庁においては政府全体のデジタル社会の実現に向けて、納税者利便の向上と税務行政の効率化を図る観点から、e-Taxの利用拡大を推進しており、土地等譲渡所得（所得税）及び贈与税申告につきましても、従来から、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用した申告書等の作成が普及・定着するよう、取組を推進しているところです。
そうした中、確定申告書等作成コーナーでは、令和７年１月以降、土地等譲渡所得については、スマートフォンでも入力しやすい画面に変更がなされ、贈与税についても、スマートフォンを利用した申告に対応できる予定となっています。
【URL・ＱＲコード】
土地等譲渡所得（所得税）のスマホ申告に係る利用勧奨用リーフレット
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/joto-sanrin/tochi_e-tax.pdf
贈与税のスマホ申告に係る利用勧奨用リーフレット
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/zoyo_e-tax.pdf
確定申告書等作成コーナー
合同会社の代表者変更登記【事例紹介】
鹿児島市N様のご依頼で合同会社の代表社員変更登記を実施しました。
新たな出資は伴わず、持分譲渡による変更だったため資本金の額の変更登記は不要でした。
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被害回復給付金支給制度
組織犯罪処罰法の改正により，平成１８年１２月１日から，詐欺罪や高金利受領罪（出資法違反）といった財産犯等の犯罪行為により犯人が得た財産（犯罪被害財産）は，その犯罪が組織的に行われた場合やいわゆるマネー・ロンダリングが行われた場合には，刑事裁判により犯人からはく奪（没収・追徴）することができるようになりました。
このようにして犯人からはく奪した「犯罪被害財産」を金銭化して「給付資金」として保管し，そこからその事件により被害を受けた方に給付金を支給する制度が「被害回復給付金支給制度」です。
前妻との子がいる場合の相続【事例検討】
Aの夫Bには、前妻との子Dがいる。
Bは将来的にDに配慮せず、A及びAとの子Cに全財産を遺したい。
どうすればよいか？
遺言書を作成することを推奨します。
ただしGが遺留分侵害額請求権（民法1046条）を行使した場合、全財産というわけには行かない可能性がある。
遺留分に対抗する手続きとしては、廃除（892条）、欠格事由に該当（891条）、遺留分の放棄（1048条）が考えられるのでそれぞれ検討することを推奨します。
ただし現実ではDがよほどの悪人でない限りは適用は難しい。
従って遺言書作成の他に生前贈与を行っておくことも検討します。
まず贈与税についてであるが、自宅不動産を妻に贈与する場合は、婚姻期間が20年以上であれば配偶者控除の適用がある。
夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除（国税庁）
そのほかに暦年贈与も検討可能。
次に生前贈与の効果であるが、Bが10年以上生存すれば遺留分額に含まないこととすることができる。
（遺留分を算定するための財産の価額）
第1043条 遺留分を算定するための財産の価額は、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与した財産の価額を加えた額から債務の全額を控除した額とする。
２ 条件付きの権利又は存続期間の不確定な権利は、家庭裁判所が選任した鑑定人の評価に従って、その価格を定める。
第1044条 贈与は、相続開始前の一年間にしたものに限り、前条の規定によりその価額を算入する。当事者双方が遺留分権利者に損害を加えることを知って贈与をしたときは、一年前の日より前にしたものについても、同様とする。
２ 第九百四条の規定は、前項に規定する贈与の価額について準用する。
３ 相続人に対する贈与についての第一項の規定の適用については、同項中「一年」とあるのは「十年」と、「価額」とあるのは「価額（婚姻若しくは養子縁組のため又は生計の資本として受けた贈与の価額に限る。）」とする。
従いまして生存中早めに対策をしておけば10年以上生きる確率が高くなりますので早めの相続対策を推奨します。
ただし当事者双方が遺留分権利者に損害を加えることを知って贈与をしたときは、10年より前の贈与も遺留分算定の財産に含まれます。
「当事者双方が損害を加えることを知って」とは
①贈与時に贈与者及び受贈者が将来、贈与者の財産が増えることはないという認識をもっており②贈与財産が贈与当時の全体財産の1/2を超えている場合は、「損害を加えることを知って」と認定されると考えられています（大判昭和5年6月18日）。
上記は判例であり杓子定規にあてはめるのでなく事例ごとに個別具体的に検討が必要です。
なお、損害を加えることを知っていたかの立証責任は遺留分権利者が負担します。
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区画整理区域内農地（登記地目変更不可）の転用許可後の所有権移転について
情報提供がありましたのでお伝えいたします。
転用時には、許可書の添付は必須だが、そのあと、農地ではなくなった土地の所有権移転を行う場合は、転用時の許可書、当該土地が農地でなくなった証明書（非農地証明又は転用事実証明）、仮換地指定通知書があれば、所有権移転登記可能である。（鹿児島地方法務局）
中古住宅の名義変更【事例紹介】
鹿児島市T様は中古マンションの購入に伴う売主様の抵当権抹消登記、所有権移転登記を実施しました。
売主様の本人確認など慎重に実施します。
買主様の入居はリフォーム後とのことでしたので、現住所で減税証明を取得し登記手続きを行いました。
また新制度である検索用情報の申出についても説明しました。
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デジタル遺産について
デジタル遺産とは、明確な定義はありませんがパソコンやスマホ等のデジタル機器に保存されたデータやSNSのアカウント等を指します。デジタル遺産にはオフラインのものとオンラインのものとが考えられます。
例えばネット証券口座、スマホ内の写真、LINEのアカウント、暗号資産、電子マネーの残高などです。
人が亡くなったときは通常の相続財産の他、デジタル遺産についても考えなくてはなりません。
親族の方が故人のデジタル遺産すべて把握するのは難しいことです。
存在が分かったとしても今度はIDやパスワードの問題もあります。（特にsnsのアカウントなどはサービス提供会社に対する契約（債権）であるので相続の対象ですが、サービス利用規約に「アカウントは一身専属のサービスである」旨が規定されている場合は閲覧もできない場合があります。故人のプライバシーの問題も包含しており、このあたりは諸外国も含め今後立法が検討されると思われます。）
また利用料がかかるサービスは早期に把握できないと利用料が発生し続けます。
そして経済的価値のあるものは当然ながら相続税の対象になります。例えば収益性のあるYoutubeのアカウントも相続税の対象となり得ます。
残される家族のためにもエンディングノートを作ってみてはいかがでしょうか。把握が難しそうなものに絞って相続財産を羅列するだけでも有意義です。
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故人の預金解約手続きを実施しました。【事例紹介】
鹿児島市N様は未婚の兄弟がお亡くなりになったため、相続手続きとして預金の解約や死亡後の役所における各手続を実施しました。
兄弟の数は10名以上で代襲相続も発生しており相続人の人数が数十名にのぼりました。
預金の解約は銀行所定の用紙に相続人の皆様から実印・印鑑証明をいただく必要があります。
当事務所から全ての各相続人に書類発送、押印を頂き進めます。
医療保険の還付手続きなども実施しました。
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調べてみよう不動産の取引価格
国土交通省では、不動産市場の円滑化、活性化を図るため、取引当事者に取引価格等に関するアンケート調査を行い、個別の物件が特定されないよう配慮して国土交通省ホームページに取引価格情報の提供を行っております。
不動産取引を検討されている方はご活用ください。
シンポジウム「阪神・淡路大震災から30年～司法書士はこれからも市民と共に～」
令和７年１月17日に開催された標記シンポジウムについて、この度、下記のとおりYouTube に動画を公開されました。
住宅ローンの借り換えで登記手続きが必要な理由【事例紹介】
鹿児島市S様は住宅ローンをお借り換えされるため、現在の住宅ローンに関する抵当権抹消登記と新規住宅ローンの抵当権設定登記を実施しました。
借換元金融機関様にお客様と同行し、抹消登記必要書類を一緒に受領しました。
住宅ローンを借り換えする際になぜ登記が必要なのか？
金融機関は融資実行と同時に、不動産に対して第1順位の抵当権（担保権）を設定できる保証があってはじめて融資を行います。担保設定できる保証がない場合は絶対に融資しません。
そして金融機関が不動産担保を取得できたといえるためには登記手続きを完了させる必要があります。契約書を作成するだけではだめです。
民事執行法
（配当等を受けるべき債権者の範囲）
第八十七条 売却代金の配当等を受けるべき債権者は、次に掲げる者とする。
一 差押債権者（配当要求の終期までに強制競売又は一般の先取特権の実行としての競売の申立てをした差押債権者に限る。）
二 配当要求の終期までに配当要求をした債権者
三 差押え（最初の強制競売の開始決定に係る差押えをいう。次号において同じ。）の登記前に登記された仮差押えの債権者
四 差押えの登記前に登記（民事保全法第五十三条第二項に規定する仮処分による仮登記を含む。）がされた先取特権（第一号又は第二号に掲げる債権者が有する一般の先取特権を除く。）、質権又は抵当権で売却により消滅するものを有する債権者（その抵当権に係る抵当証券の所持人を含む。）
上記条文のとおり抵当権設定登記を受けてさえいれば、万が一の場合、不動産競売の配当金から債権回収を図ることができます。
融資実行と同時に登記手続きを行うわけですが、登記手続きをミスすると（申請却下）担保をとれずに融資したことになり融資事故扱いになります。場合によっては金融庁案件です。
ミスした際は再度登記申請をすればいいじゃないかと思うかもしれませんが、そう単純な話ではありません。
不動産登記は順番取り競争です。再申請をするまでの少しの間でも差押えや別の担保権が登記される恐れ、顧客が融資だけ受けて担保権を除去した上で不動産を勝手に売却し、売買代金を持ち逃げする恐れなど可能性でいえばたくさんのリスクが金融機関に発生します。ほかにも不動産所有者の固定資産税の滞納による差押えは信用情報登録では見抜けませんので常に差押のリスクがあります。
よって司法書士には、抵当権を120％ミスなく通す技量と、同時に借換元金融機関の住宅ローンが完済され既存の抵当権を消すことができるか・不動産に対して差押や賃借権の付着が無いか・不動産登記法上の却下事由がないかなどを慎重に判断して第1順位の抵当権を入れる技量が求められます。
金融機関様にはそのことについて「司法書士が登記申請するから融資できる」と司法書士を信頼していただいて業務をお任せいただいております。
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